Рассматривая проблемы, испытанные многими, кто купил недвижимость на Кипре без Титула, действительно ли неблагоразумно для потенциальных покупателей отказаться купить собственность без Титула?
Наши продавцы заметили, что иностранные (в особенности) покупатели требуют, чтобы Документ, подтверждающий правовой статус, был выпущен до покупки. Это очень логично и понятно.
Все же есть многочисленные объекты/проекты, которые имеют Разрешение на строительство (Building Permit), Сертификат о Заключительном Одобрении (Certificate of Final Approval) и продавец даже предлагает банковскую гарантию, что Титулы будут выпущены в пределах определенного периода, выдачу ипотеки, и т.д., а так же как помогает с финансированием покупателя.
Так, мы знаем о задержках при выпуске Титула и т.д., но если Вам предлагают банковскую гарантию, предусматривая дату выпуска Титула, мы чувствуем, что это в некоторых случаях фактически лучше чем выпуск Титула, так как Вы получаете свои деньги и проценты (от использования объекта в течение x лет), если Титулы не выпущены. Так в чем проблема?
Некоторые люди, которые получили банковскую гарантию, используют ее в качестве предлога вернуть свои деньги, зная, что сейчас не смогут продать свой объект даже по оригинальной стоимости. У нас есть покупатель в Лимассоле, который купил свою квартиру за 120 000€ с банковской гарантией даты выпуска Титула, Титулы не были выпущены вовремя с задержкой в один год (они в Земельном Офисе, и ожидаемый выпуск говорят в течение 12 месяцев).
Он вызвал банковскую гарантию, которая с процентами и т.д. доходила до 150 000€, он получил наличные деньги, и он все еще держит квартиру, которую он сдает в аренду. Так что, за квартиру которая теперь стоит, скажем, 200 000€, покупатель получил 150 000€ наличными, все еще сдает ее и может продать ее за 200 000€!!
Банковские гарантии, в дополнение к оригинальной покупной цене и процентам, должны содержать пункт о том, что если покупатель хочет получить банковскую гарантию, он должен вернуть квартиру продавцу, иначе это не имеет никакого смысла.
Должны ли мы идти другим путем в эти трудные времена с неблагоразумными требованиями? И если "застройщик" будет находиться под такими банковскими гарантиями и с покупателями, требующими выплаты гарантий и одновременно живущими в объекте, то разве "застройщик" не погибнет (Как он собирается заплатить банковскую гарантию банку, если он не может продать собственность)?
Кроме того, если он заложил свои остающиеся активы, которые не затронуты ипотекой вообще, но банк не может получить возмещение от продавца (так как он не в состоянии продать собственность), разве банк не будет замораживать другие активы разработчика, и в результате создавать проблемы для не знающих и свободных от ипотечных обязательств собственников?
Мы написали ассоциации банкиров, что выдача безоговорочных банковских гарантий была неправильной. Мы написали также Председателю Центрального банка о том же, указыв также, что в конце концов, эта ситуация заставит много банков разрушится, ударив по их доходности и их акционерам. Однако кто слушает? Отсутствие знаний, слишком большая занятость чтобы изучить детали и безразличие, а так же нежелание думать наперед - все это является рецептом катастрофы для всех – банков, продавцов, покупателей и т.д.
Антонис Луизу, Antonis Loizou & Associates Ltd
См. также Приобретение недвижимости на Кипре