Разработанный чтобы усилить защиту тех кто покупает недвижимость на острове, новый Закон о Реальном исполнении скоро придет на Кипр и заменит существующий "Sale of Land (Specific Performance) Law".
Этот закон помогал защищать права покупателей несколько лет путем размещения контракта купли-продажи в Земельной Регистрации, эффективно предотвращая продажу вендором объекта кому-то еще или изменение своего мнения о продаже.
Однако, давно признавалось, что у текущего закона о Реальном исполнении есть много проблем, которые позволяют недобросовестным продавцам эксплуатировать свое положение. Например, нет никакого обязательства продавцу выплатить любой существующий залог, который он может иметь на собственности, или от перепланирования или расширяющий этих залогов. Эта проблема привела ко многим тысячам людей, покупающих собственность на земле, которую заложил застройщик и кто сталкивается с очень реальной угрозой потери их домов в результате банкротства застройщика или лишения права выкупа.
Чтобы облегчить проблемы с действующим законодательством, новый закон, названный ‘Продажа Недвижимого имущества (Реальное исполнение)’, N81 (I)/2011, был одобрен парламентом и скоро вступит в силу. Новый закон, который содержит существенные изменения, разработанные, чтобы помочь защитить тех, которые покупают собственность и помочь им защитить свои свидетельства о праве собственности, входит в силу 29-ого июля.
Новые юридические условия/гарантии
Некоторые из ключевых пунктов нового закона отмечены ниже:
1. Контракт продажи собственности может быть депонирован в Земельном кадастре в течение 6 месяцев с даты егод подписания, чтобы гарантировать право покупателя стать его зарегистрированным и законным владельцем. (Ранее это должно было быть сделано в течение 3 месяцев).
2. Любое условие контракта, которое препятствует тому, чтобы он был депонирован в Земельном кадастре, является недействительным ab intio (изначально). Так, если покупатель обязан передавать депозит или какую-либо денежную сумму для покупки собственности и есть условие в контракте, который препятствует депонированию контракта в Земельном кадастре пока деньги не заплачены, это незаконно, и покупатель может немедленно подать (депонировать) свой контракт без ограничения. (Продавцы обычно требуют 20 % или 30 % покупной цены при подписании контракта, чтобы обеспечить оплату агента).
3. Продавец собственности обязан внести контракт покупателя продажи в Земельный кадастр прежде, чем он обременит эту собственность (например) ипотекой. Это - важное изменение закона, который будет теперь признавать, что покупатель имеет больше прав на собственность, если он подписал контракт продажи, поскольку закон требует, чтобы продавец внес этот контракт прежде, чем заложить землю.
4. Если продавец не в состоянии выполнить вышеупомянутое, он совршит уголовное преступление и будет подлежать тюремному сроку до двух лет и/или штрафу, не превышающего 5 000€.
5. При обстоятельствах, где проданная собственность уже заложена, покупатель может заплатить часть этой ипотеки залогодержателю (обычно банку). Залогодержатель обязан принять это – и контракт, должным образом размещенный в Земельном кадастре, будет иметь приоритет над этой ипотекой независимо от того, было ли полная сумма по ипотеке возмещена. Кроме того продавец не может вмешаться в эту договоренность.
Так, если человек покупает собственность за (скажем) 200 000€, и он обнаружена впоследствии, что земля заложена за 8 000 000€, этот человек может заплатить залогодержателю 200 000€ (или любая меньшая сумма, которая пропорциональна стоимости купленной собственности). Так что в будущем, к покупателям не обратятся с просьбой заплатить покупную цену собственности И долги продавца.
Однако, для контрактов, которые были уже размещены в Земельном кадастре на момент вступления закона в силу, вышеупомянутые меры могут быть назначены, если и продавец и залогодержатель дадут свое письменное одобрение.
6. Препятствие, которое создается внесением контракта продажи в Земельный кадастр для Реального исполнения, обеспечивает каждую сумму, которую покупатель платит за покупную цену. Так, если покупатель заплатил 200 000€ залогодержателю или застройщику (см. пункт 5 выше), тогда эта сумма обеспечена собственностью, которую он купил – или всей землей, если отдельное свидетельства права собственности не было выпущено. В основном контракт, размещенный в Земельном кадастре, расценивается как ипотека в пользу покупателя, дающего ему дополнительная безопасность обеспеченного кредитора.
7. В любом судебном иске по Реальному исполнению, поданного покупателем против продавца, Суд может решить присудить возмещение ущерба за нарушения условий контракта, а не порядок Реального исполнения. В таких случаях контракт продажи, который был размещен в Земельном кадастре, действует как ипотека в пользу покупателя к стоимости присужденного возмещения ущерба.
Если покупателю присуждают возмещение ущерба по действующему законодательству, оно регистрируется как 'записка' в Земельном кадастре и идет в конец очереди позади других возможных претендентов, таких как поставщики, подрядчики, субподрядчики, агенты и любые другие необеспеченные кредиторы.
Но теперь, когда контракт продажи рассматривается как ипотека и по-видимому держащий все права обеспеченного кредитора, наподобие банка, усилия покупателя ликвидировать неподвижный актив и искать его ликвидацию через Суд будут легче в соответствии с новым законом.
8. В соответствии с существующим законом, покупатель может предъявить иск по Реальному исполнению только когда свидетстельство права собственности на собственность, которую он купил, было выпущено. Однако в соответствии с новым законом, покупатель может подать единственное действие для Реального исполнения – и в том действии он может также запросить выпуск ордеров, позволяющих ему предпринять все меры, необходимые, чтобы обеспечить необходимые разрешения, лицензии, одобрения, так, чтобы отдельное свидетельство права собственности могло быть выпущено в его пользу плюс ордер на любые затраты, которым он понес.
9. Суд может выпустить ордер Реального исполнения в пользу покупателя даже если на застройке есть существующая ранее ипотека. Однако, Суд выпустит такой ордер, только если покупатель заплатил часть долга залогодержателю (см. параграф 5 выше). В соответствии с существующим законом, суд не может выпустить такой ордер, пока вся ипотека не была возмещена, и залогодержатель дал свое согласие.
10. Любые контракты продажи, которые были подписаны и которые не были размещены в Земельном кадастре, могут быть поданы в течение шести месяцев с 29-ого июля.
Так, если покупатель подписал контракт продажи в 2005 и не подал его в Земельный кадастр, у него теперь есть 6-месячное окно чтобы это сделать.
См. также Законы кипра, недвижимость кипра